Сдача квартиры внаем регулируется Гражданским кодексом РК (ГК) – нормами об имущественном найме, а также Законом РК «О жилищных отношениях», который содержит специальные правила для жилья. Доход наймодателя облагается налогом по новому Налоговому кодексу РК, действующему с 1 января 2026 года.
Коротко
- Договор найма квартиры, в которой не живет собственник, заключается в письменной форме (п. 1 ст. 24 Закона о жилищных отношениях).
- В договоре должны быть данные, позволяющие определить квартиру. Без них договор считается незаключенным (ст. 542 ГК).
- Право найма на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации как обременение (подп. 1 ст. 5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
- Размер платы можно менять не чаще одного раза в год, если стороны не договорились иначе (п. 3 ст. 546 ГК).
- Доход от сдачи квартиры физическим лицам облагается ИПН по ставке 10%, декларация – до 15 сентября следующего года (ст. 363, 382, 418 Налогового кодекса).
Что указать в договоре
| Условие | Что написать | Норма |
|---|---|---|
| Стороны | ФИО, ИИН, данные удостоверений. Наймодатель – собственник или лицо с доверенностью | ст. 543 ГК |
| Объект | Адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, опись мебели и техники | ст. 542 ГК |
| Срок | Конкретный срок. Если его нет, договор считается заключенным на неопределенный срок | ст. 545 ГК |
| Плата | Сумма, дата и способ оплаты, кто платит коммунальные услуги | ст. 546 ГК |
| Депозит | Размер, правовая природа (обеспечительная плата), основания удержания, срок возврата | ст. 338-5, 338-6 ГК |
| Ремонт | Текущий ремонт – на нанимателе, капитальный – на наймодателе, если не договорились иначе | ст. 552, 553 ГК |
| Кто будет жить | Список жильцов. Без запрета в договоре наниматель вправе вселять членов семьи, поднанимателей и временных жильцов | п. 3 ст. 24 Закона о жилищных отношениях |
| Расторжение | Основания и сроки предупреждения | п. 5 и 6 ст. 24 Закона о жилищных отношениях |
Права и обязанности сторон
Наймодатель
- Передает квартиру в состоянии, соответствующем договору и ее назначению, вместе с принадлежностями (ст. 547 ГК).
- Делает капитальный ремонт и ремонт, вызванный неотложной необходимостью, если договор не говорит иное (ст. 552 ГК).
- Регистрирует проживающих в квартире лиц (п. 3-1 ст. 23 Закона о жилищных отношениях).
Наниматель
- Вносит плату в срок, поддерживает квартиру в исправном состоянии и делает текущий ремонт (ст. 546, 553 ГК).
- Может уезжать до 6 месяцев без потери права пользования, если договор не устанавливает иное (п. 4 ст. 24 Закона о жилищных отношениях).
- При досрочном расторжении предупреждает наймодателя не менее чем за месяц или оплачивает этот месяц (п. 6 ст. 24).
- По окончании договора возвращает квартиру в полученном состоянии с учетом нормального износа (ст. 561 ГК).
При продаже квартиры договор найма сохраняет силу для нового собственника, если иное не предусмотрено договором (п. 8 ст. 24 Закона о жилищных отношениях).
Нужно ли регистрировать договор
Аренда недвижимости на срок не менее одного года – обременение, которое регистрируется в правовом кадастре (подп. 1 ст. 5 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Права, подлежащие обязательной регистрации, возникают с момента регистрации (п. 1 ст. 7 того же Закона), а зарегистрированное обременение имеет приоритет перед незарегистрированным (подп. 1 п. 6 ст. 7). Заявление подается через Госкорпорацию «Правительство для граждан» (ЦОН). Договор на срок меньше года регистрировать не нужно.
Налог с дохода от аренды в 2026 году
| Кто снимает | Как платится налог | Норма |
|---|---|---|
| Физическое лицо | Наймодатель сам декларирует доход как имущественный, ИПН 10% | подп. 2 п. 1 ст. 382, подп. 1 ст. 363 НК |
| Организация или ИП – налоговый агент | Доход не относится к самостоятельно декларируемому имущественному доходу | подп. 2 п. 1 ст. 382 НК |
- Декларация о доходах и имуществе подается не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным (п. 1 ст. 418 НК). За доход 2026 года – до 15 сентября 2027 года.
- Налог уплачивается не позднее 10 календарных дней после срока сдачи декларации (п. 1 ст. 419 НК).
- Ставка 10% применяется к облагаемому доходу за год до 8 500 МРП (36 762 500 ₸ по МРП 2026 года), с суммы превышения – 15% (подп. 1 ст. 363 НК).
Пошаговый порядок
- Проверьте документы: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверение собственника, согласие других собственников, если квартира в общей собственности.
- Согласуйте условия и составьте договор письменно.
- Подпишите акт приема-передачи с описанием состояния, фото и показаниями счетчиков.
- Если срок от одного года – зарегистрируйте обременение через ЦОН.
- Зарегистрируйте проживающих и учтите доход для налоговой декларации.
Когда стоит обратиться к юристу
Если квартира в ипотеке или в общей собственности, сдается на долгий срок, юридическому лицу или с правом выкупа. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи (п. 4 ст. 544 ГК), и требует отдельной проработки.
Нормы приведены по редакциям ГК РК (общая и особенная части), Закона о жилищных отношениях, Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и Налогового кодекса РК от 18.07.2025 № 214-VIII, проверенным на 06.10.2026.