Покупка квартиры – крупная сделка, и большинство рисков можно снять до подписания договора: проверить продавца, документы, обременения и согласие всех, чье согласие требуется. Ниже – чек-лист по Гражданскому кодексу РК (ГК), Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и Кодексу «О браке (супружестве) и семье» (КоБС).
Коротко
Покупатель становится собственником с момента государственной регистрации права (п. 2 ст. 118, п. 1-1 ст. 238 ГК).
Сведения о зарегистрированных обременениях на квартиру выдаются по запросу любого лица (п. 3-1 ст. 17 Закона о регистрации).
Если квартира нажита в браке, нужно нотариальное согласие супруга продавца, иначе сделку могут оспорить в течение 3 лет (п. 3 ст. 34 КоБС).
Если собственник – ребенок под опекой, на продажу нужно предварительное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 128 КоБС, ст. 24 ГК).
Нотариус сам направляет договор на электронную регистрацию, она проводится не позднее рабочего дня после оплаты (п. 2 ст. 20, п. 1-1 ст. 23 Закона о регистрации).
Какие документы запросить у продавца
Удостоверение личности продавца, а если действует представитель – нотариальную доверенность с правом продажи.
Правоустанавливающий документ – основание, по которому продавец получил квартиру: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия с актом приемки. Свидетельство о праве собственности регистрирующий орган выдает только в случаях, предусмотренных законом (п. 3 ст. 118 ГК), поэтому его отсутствие само по себе не проблема.
Технический паспорт – сверьте площадь и планировку с фактической. Незаконная перепланировка влечет штраф для собственника (ст. 322 КоАП) и обязанность ее оформить.
Согласие супруга продавца или документ, что квартира не является совместной собственностью: брачный договор, документы о приобретении до брака, по наследству или в дар.
Разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и сведения о зарегистрированных в квартире лицах – рекомендуется запросить, чтобы избежать споров после покупки.
Как проверить обременения и аресты
Права на недвижимость и их обременения (арест, залог, ипотека) отражаются в правовом кадастре. Информацию о зарегистрированных обременениях выдают по запросу любого физического или юридического лица (п. 3-1 ст. 17 Закона о регистрации). Полные сведения о правах физического лица на объект выдаются правообладателю или другим лицам с его письменного согласия (п. 3 ст. 17), поэтому попросите продавца получить свежую справку о зарегистрированных правах и обременениях через eGov или ЦОН и покажите ее вам перед сделкой.
Аресты, наложенные государственными органами, регистрируются немедленно (п. 2 ст. 23 Закона о регистрации), поэтому справку стоит получить как можно ближе к дате сделки.
На что еще обратить внимание
Квартира недавно получена по наследству. Если суд восстановит пропущенный срок другому наследнику, ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются недействительными (ст. 1072-3 ГК).
Квартира в ипотеке. Залог должен быть снят до регистрации или сделка проводится с участием банка.
Продажа по доверенности. Проверьте срок и полномочия, по возможности свяжитесь с собственником напрямую.
Цена значительно ниже рыночной. Это повод проверить продавца и историю квартиры особенно тщательно.
Договор купли-продажи
По договору продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя, а покупатель – принять ее и уплатить цену (п. 1 ст. 406 ГК). Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 413 ГК). В договоре укажите стороны, адрес и кадастровый номер квартиры, цену и порядок расчетов, срок передачи ключей и освобождения квартиры, ответственность продавца за скрытые обременения. Деньги безопаснее передавать после регистрации права покупателя или через механизмы банка.
Сколько стоит оформление в 2026 году
Пошлина за удостоверение договоров отчуждения недвижимости установлена подп. 1 п. 1 ст. 667 Налогового кодекса, оплата услуг частного нотариуса – подп. 1 п. 1 ст. 30-1 Закона «О нотариате». Ниже – квартира в городе стоимостью свыше 30 МРП, МРП 2026 года – 4 325 тенге.
| Сделка | Пошлина | Услуги частного нотариуса | Итого в 2026 году |
|---|---|---|---|
| Продажа постороннему лицу | 7 МРП | 5 МРП | 51 900 ₸ |
| Продажа детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам | 5 МРП | 2 МРП | 30 275 ₸ |
| Покупка за счет ипотечного жилищного займа | 2 МРП | 2 МРП | 17 300 ₸ |
Отдельно оплачивается государственная регистрация права. Налог с продажи, если он возникает, платит продавец. Покупатель, который за год приобрел недвижимость и другое имущество дороже 20 000 МРП, должен подать декларацию о доходах и имуществе до 15 сентября следующего года (подп. 6 п. 1 ст. 417, ст. 418 Налогового кодекса), если он не сдает декларацию об активах и обязательствах.
Пошаговый порядок покупки
Проверьте документы продавца и сверьте данные с удостоверением личности.
Получите через продавца свежую справку о зарегистрированных правах и обременениях.
Проверьте согласие супруга и разрешение органа опеки, если они нужны.
Осмотрите квартиру и сверьте планировку с техническим паспортом.
Подпишите договор у нотариуса, он направит документы на электронную регистрацию.
Оплатите регистрацию, получите уведомление о регистрации права и рассчитайтесь с продавцом на согласованных условиях.
Когда стоит обратиться к юристу
Юрист нужен, если квартира продается по доверенности, получена по наследству или в дар менее нескольких лет назад, среди собственников есть дети, на квартиру есть залог или арест, а также если продавец предлагает занизить цену в договоре.
Нормы приведены по редакциям ГК РК (Общая и Особенная части), Кодекса «О браке (супружестве) и семье», Налогового кодекса РК, КоАП РК, законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и «О нотариате», проверенным на 06.10.2026.