Снос перегородки, объединение кухни с комнатой или перенос санузла – все это перепланировка или переоборудование помещения. С 1 июля 2026 года порядок таких работ определяет Строительный кодекс РК от 9 января 2026 года, который заменил Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (ст. 148 Строительного кодекса). Ниже – что разрешено без согласования, как оформить остальное и какой штраф грозит по Кодексу об административных правонарушениях (КоАП).
Коротко
Собственник вправе перепланировать помещение только в установленном порядке разрешительных процедур и с соблюдением строительных, санитарных и противопожарных норм (подп. 1 ст. 124 Строительного кодекса).
Перепланировка без изменения несущих конструкций делается по эскизному проекту, без проектно-сметной документации (подп. 18 ч. 1 п. 4 ст. 98 Строительного кодекса).
Если не затрагиваются несущие конструкции, инженерные системы и коммуникации, эскиз не нужно согласовывать с органом архитектуры (ч. 2 п. 4 ст. 98 Строительного кодекса).
Такие работы собственник принимает в эксплуатацию сам, актом приемки (ст. 133 Строительного кодекса).
Штраф для физического лица за незаконную перепланировку – 30 МРП, 129 750 тенге, а если есть угроза разрушения здания – 80 МРП, 346 000 тенге (ст. 322 КоАП).
Какой порядок нужен для вашей перепланировки
| Что меняется | Что нужно | Норма |
|---|---|---|
| Перегородки и двери, без изменения несущих конструкций, инженерных систем и коммуникаций, без ухудшения пожарных и санитарных качеств | Эскизный проект, согласование не требуется, приемка собственником | ч. 2 п. 4 ст. 98, ст. 133 Строительного кодекса |
| Несущие конструкции не затрагиваются, но меняются инженерные системы или коммуникации (стояки, вентиляция, газ) | Эскизный проект по согласованию с местным исполнительным органом, приемка собственником | подп. 18 ч. 1 п. 4 ст. 98, ст. 133 Строительного кодекса |
| Затрагиваются несущие конструкции (проемы в несущих стенах, перекрытия) | Решение местного исполнительного органа о реконструкции, проектно-сметная документация, приемка в общем порядке | ст. 28, 29, п. 1 ст. 98, ст. 132 Строительного кодекса |
Решение о реконструкции (перепланировке, переоборудовании) существующих зданий принимают акиматы столицы и городов республиканского значения, районов и городов областного значения через свои органы архитектуры (подп. 13 п. 1 ст. 28, подп. 14 п. 1 ст. 29 Строительного кодекса). Органы архитектуры ведут учет согласованных эскизных проектов (п. 4 ст. 98).
Пошаговый порядок
Определите, какие работы планируются и затрагивают ли они несущие конструкции, инженерные системы и коммуникации.
Закажите эскизный проект, а при работах с несущими конструкциями – проект у проектной организации.
Если согласование требуется, подайте эскизный проект или заявление о решении на перепланировку в орган архитектуры своего города или района.
Выполните работы по проекту с соблюдением строительных, санитарных и противопожарных норм.
Оформите акт приемки. Если работы указаны в п. 4 ст. 98 Строительного кодекса, собственник принимает их сам, без исполнительной геодезической съемки (п. 1, 5 ст. 133). Акт подлежит учету в органе архитектуры в автоматизированной системе градостроительного кадастра (п. 5 ст. 133).
Обновите технические сведения о квартире, чтобы они совпадали с фактической планировкой при продаже, ипотеке или дарении.
Самостоятельная приемка не допускается, если изменения помещения ущемляют права других граждан или противоречат государственным, общественным или частным интересам (п. 2 ст. 133 Строительного кодекса). Например, если затронуто общее имущество дома или ухудшены условия соседей. Наниматель или арендатор может делать перепланировку только с согласия собственника (подп. 3 ст. 125 Строительного кодекса).
Если перепланировка уже сделана без разрешения
Отдельной процедуры «узаконения задним числом» Строительный кодекс не содержит. Если работы относятся к случаям, где согласование не требуется, достаточно эскизного проекта и акта приемки собственником. В остальных случаях придется пройти ту же процедуру, что и до работ: проект, решение или согласование органа архитектуры, приемка. Если изменения не соответствуют нормам, их придется привести в соответствие с требованиями.
Для объектов, признанных самовольными постройками, снос или приведение в соответствие с требованиями проводится по решению суда или местного исполнительного органа (ст. 145 Строительного кодекса).
Штраф за незаконную перепланировку в 2026 году
Перепланировка и переоборудование жилых и нежилых помещений без архитектурно-строительного проекта и решения органа архитектуры влекут штраф (ст. 322 КоАП). МРП в 2026 году – 4 325 тенге.
| Нарушитель | Незаконная перепланировка (ч. 1) | С угрозой разрушения здания (ч. 2) |
|---|---|---|
| Физическое лицо | 30 МРП – 129 750 ₸ | 80 МРП – 346 000 ₸ |
| Должностное лицо, малый бизнес, НКО | 90 МРП – 389 250 ₸ | 180 МРП – 778 500 ₸ |
| Средний бизнес | 150 МРП – 648 750 ₸ | 250 МРП – 1 081 250 ₸ |
| Крупный бизнес | 300 МРП – 1 297 500 ₸ | 500 МРП – 2 162 500 ₸ |
Штраф не освобождает от обязанности оформить перепланировку или вернуть помещение в прежнее состояние.
Когда стоит обратиться к юристу
Юрист поможет, если перепланировка уже выполнена и квартиру нужно продать или заложить, если орган архитектуры отказал в согласовании, соседи или КСК предъявляют претензии или составлен протокол об административном правонарушении.
Нормы приведены по редакциям Строительного кодекса РК и Кодекса РК об административных правонарушениях, проверенным на 06.10.2026.