Если наниматель квартиры перестал платить, собственник не может просто выставить его вещи и сменить замки. Выселение регулируют Закон РК «О жилищных отношениях» и Гражданский кодекс РК (ГК): сначала договор нужно прекратить, а если жилец не уезжает добровольно, выселить его можно только по решению суда.
Коротко
- Выселение из жилого помещения допускается только по основаниям, установленным законом, и в судебном порядке (п. 2 ст. 8 Закона о жилищных отношениях).
- Наймодатель вправе требовать расторжения договора, если наниматель более двух раз не внес плату после установленного срока (подп. 3 п. 2 ст. 556 ГК), но только после того, как дал ему разумный срок исполнить обязательство.
- Досрочное расторжение по требованию наймодателя допускается и при несоблюдении нанимателем условий договора (п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях).
- Договор без срока наймодатель может расторгнуть в любое время, предупредив нанимателя не менее чем за 3 месяца (п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Если собственник сам живет в квартире – за 1 месяц (п. 4 ст. 25).
- В суд с требованием о расторжении можно идти после отказа нанимателя или если он не ответил на предложение расторгнуть договор в течение 30 дней (п. 2 ст. 402 ГК).
Основания для расторжения договора
| Ситуация | Что можно сделать | Норма |
|---|---|---|
| Наниматель более двух раз просрочил плату | Требовать досрочного расторжения в суде после предоставления разумного срока на погашение | подп. 3 п. 2 ст. 556 ГК |
| Наниматель существенно ухудшает квартиру | Требовать досрочного расторжения в суде | подп. 2 п. 2 ст. 556 ГК |
| Квартира используется с существенным нарушением договора, несмотря на письменное предупреждение | Требовать досрочного расторжения в суде | подп. 1 п. 2 ст. 556 ГК |
| Договор без срока | Отказаться от договора, предупредив за 3 месяца | п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях, п. 2 ст. 545 ГК |
| Срок договора истек | Договор прекращается. Если наниматель продолжает жить без возражений наймодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок | п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях, ст. 558 ГК |
После прекращения или расторжения договора наниматель вместе со всеми проживающими с ним лицами подлежит выселению без предоставления другого жилья (п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Договоры поднайма прекращаются одновременно с договором найма (ст. 27).
Пошаговый порядок
- Письменное требование. Направьте нанимателю требование погасить долг в разумный срок с расчетом задолженности. Без этого суд может отказать в расторжении (ч. 2 п. 2 ст. 556 ГК).
- Предложение расторгнуть договор. Если долг не погашен, направьте письменное предложение расторгнуть договор и освободить квартиру к определенной дате. Сохраните доказательства отправки.
- Иск в суд. После отказа или молчания в течение 30 дней (п. 2 ст. 402 ГК) подайте иск о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности.
- Доказательства. Договор, расчет долга, выписки о поступлениях, переписка, требования с отметкой о вручении, акт о состоянии квартиры.
- Исполнение решения. Если после вступления решения в силу жилец не выезжает, получите исполнительный лист и передайте его судебному исполнителю для принудительного выселения.
Что можно взыскать с нанимателя
- Долг по арендной плате за весь период пользования (ст. 546 ГК).
- Плату за все время просрочки, если наниматель не освободил квартиру вовремя, и убытки сверх нее (п. 3 ст. 561 ГК).
- Возмещение ущерба, если квартира возвращена в худшем состоянии с учетом нормального износа (п. 2 ст. 561 ГК).
- Неустойку за пользование чужими деньгами по базовой ставке Национального Банка (ст. 353 ГК), если договором не предусмотрена своя неустойка.
- Судебные расходы (ст. 109 ГПК РК).
Если в договоре есть депозит (обеспечительная плата), долг можно зачесть из него в пределах, предусмотренных договором (ст. 338-6 ГК).
Чего делать нельзя
Смена замков, отключение коммунальных услуг, вынос вещей нанимателя без решения суда противоречат прямому правилу о судебном порядке выселения (п. 2 ст. 8 Закона о жилищных отношениях). Такие действия ослабляют позицию собственника в суде и создают риск встречных требований о возмещении ущерба. Исключение – наниматель уехал сам и передал ключи по акту.
Как снизить риск на будущее
- Заключайте договор письменно – для квартиры, где не живет собственник, это обязательно (п. 1 ст. 24 Закона о жилищных отношениях).
- Пропишите сроки оплаты, неустойку за просрочку, основания досрочного расторжения и порядок уведомлений, в том числе через мессенджер.
- Берите обеспечительную плату и подписывайте акт приема-передачи с фото.
- Регистрируйте проживающих: эта обязанность лежит на собственнике (п. 3-1 ст. 23 Закона о жилищных отношениях).
Когда стоит обратиться к юристу
Если наниматель не выходит на связь, в квартире проживают несовершеннолетние или третьи лица, договор устный либо долг крупный. Юрист подготовит требования так, чтобы соблюсти досудебный порядок, и сократит время до решения суда.
Нормы приведены по редакциям ГК РК (общая и особенная части), ГПК РК и Закона о жилищных отношениях, проверенным на 06.10.2026.