При аренде квартиры наниматель часто передает наймодателю сумму «под залог» или «депозит». Гражданский кодекс РК (ГК) не знает термина «депозит за квартиру»: права сторон зависят от того, как эта сумма названа и описана в договоре. Разберем, какие нормы применяются и когда деньги обязаны вернуть.
Коротко
- Залог в смысле ГК – это право кредитора получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 299 ГК). Денежный депозит при аренде к нему не относится.
- Ближе всего к депозиту – обеспечительная плата (ст. 338-5, 338-6 ГК) или гарантийный взнос (ст. 338-3, 338-4 ГК). Оба способа прямо названы в ст. 292 ГК.
- Если обстоятельства, на случай которых внесена обеспечительная плата, не наступили или обязательство прекратилось, плата подлежит возврату, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 338-6 ГК).
- Удерживать деньги за нормальный износ нельзя: квартира возвращается в том состоянии, в каком получена, с учетом нормального износа (п. 1 ст. 561 ГК).
- Если срок возврата не указан, деньги должны вернуть в разумный срок, а после письменного требования – в течение 7 дней (п. 2 ст. 277 ГК).
Залог, задаток, гарантийный взнос, обеспечительная плата
| Способ | Суть | Норма |
|---|---|---|
| Залог | Кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Для денежного депозита не подходит | ст. 299 ГК |
| Задаток | Выдается в счет будущих платежей и в обеспечение договора. Соглашение о задатке – только письменно, иначе оно ничтожно | ст. 337 ГК |
| Гарантийный взнос | При неисполнении по вине плательщика остается у получателя, в остальных случаях возвращается или засчитывается в платежи | ст. 338-3, 338-4 ГК |
| Обеспечительная плата | Обеспечивает денежные обязательства, в том числе возмещение убытков. Засчитывается при наступлении оговоренных обстоятельств, иначе возвращается. Проценты на нее не начисляются, если договор не предусматривает иное | ст. 338-5, 338-6 ГК |
Для аренды квартиры удобнее всего прямо назвать депозит в договоре обеспечительной платой и перечислить, что из нее можно удержать: долг по арендной плате, коммунальные платежи, стоимость ремонта повреждений сверх нормального износа.
Когда депозит можно удержать
- Долг по арендной плате или коммунальным платежам, если договор позволяет засчитать его из обеспечительной платы (п. 1 ст. 338-6 ГК).
- Повреждения квартиры и имущества сверх нормального износа. Наниматель обязан возместить ущерб, если квартира возвращена в худшем состоянии (п. 2 ст. 561 ГК).
- Иные обстоятельства, прямо названные в договоре.
Нельзя удерживать депозит за естественный износ: потертости, выгоревшие обои, износ мебели от обычного использования. Текущий ремонт по общему правилу лежит на нанимателе (ст. 553 ГК), а капитальный – на наймодателе (п. 1 ст. 552 ГК), если договор не распределил их иначе.
В какой срок возвращают депозит
Закон не устанавливает фиксированный срок, его определяет договор. Если срока в договоре нет, применяется общее правило: обязательство исполняется в разумный срок, а после предъявления требования – в течение 7 дней (п. 2 ст. 277 ГК). Поэтому требование о возврате лучше направить письменно сразу после сдачи ключей.
Как вернуть депозит
- При выезде подпишите с наймодателем акт приема-передачи квартиры с описанием состояния, сделайте фото и видео, снимите показания счетчиков.
- Погасите задолженность по аренде и коммунальным платежам, сохраните квитанции.
- Направьте письменное требование о возврате депозита с реквизитами для перевода.
- Если через 7 дней денег нет, подайте иск в суд по месту жительства наймодателя (п. 1 ст. 29 ГПК РК). Основания – п. 2 ст. 338-6 ГК, а также нормы о неосновательном обогащении: они применяются и к требованию о возврате исполненного по обязательству (ст. 953, подп. 3 ст. 954 ГК).
- Дополнительно можно взыскать неустойку за пользование чужими деньгами по базовой ставке Национального Банка (ст. 353 ГК) и судебные расходы (ст. 109 ГПК).
Срок исковой давности – 3 года (п. 1 ст. 178 ГК).
Что учесть при заключении договора
- Договор найма квартиры, в которой не проживает собственник, заключается в письменной форме (п. 1 ст. 24 Закона РК «О жилищных отношениях»).
- Укажите размер депозита, его правовую природу (обеспечительная плата), перечень оснований для удержания, срок возврата после выезда.
- Получите расписку или переводите депозит безналично с назначением платежа.
- Опишите состояние квартиры и мебели в акте при въезде – без него трудно доказать, что повреждения были раньше.
Когда стоит обратиться к юристу
Если наймодатель удерживает депозит без расчета, требует оплатить ремонт сверх суммы депозита или договор составлен устно. Юрист оценит доказательства и подготовит претензию, которая часто решает вопрос без суда.
Нормы приведены по редакциям ГК РК (общая и особенная части), ГПК РК и Закона о жилищных отношениях, проверенным на 06.10.2026.